Hipoteca Inversa: Una descripción y sus matices


Recientemente el gobierno colombiano anunció la implementación en Colombia de un mecanismo financiero denominado hipoteca inversa, diseñado especialmente para personas mayores de 65 años y personas dependientes con el objetivo de que su patrimonio sea transferido a ellos a través del dinero en efectivo sin que pierdan, mientras vivan la titularidad de los bienes. A continuación, se describirá de manera general el mecanismo revisando definiciones y antecedentes internacionales, y se resaltarán algunos aspectos positivos y negativos.

Descripción general

Internacionalmente, el mecanismo financiero se conoce como hipoteca inversa o hipoteca revertida, y consiste en que, sin perder la titularidad, el dueño de un bien reciba en forma de dinero el valor patrimonial que representa tener una vivienda. La hipoteca inversa, se concede de una sola vez o a través de desembolsos periódicos a una persona que cumpla con ciertas condiciones, entre las que se puede encontrar tener cierta edad (más de 65 años generalmente) o acreditar cierto grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o una dependencia (severa o total), con la particularidad de que la propiedad no será exigible sino hasta el momento del fallecimiento del titular de la hipoteca. De manera contraria a una hipoteca tradicional el valor de la deuda no disminuirá con el tiempo, sino que crecerá hasta que un tercero (Por ej. Herederos) quieran asumirla como propia en caso de estar interesados en mantener la propiedad del inmueble.


En España la figura se encuentra establecida a través de la ley 41/2007 y funciona en términos generales bajo los parámetros descritos inicialmente. En el resto de Europa la figura es pequeña en países con el aparato legal regulatorio para ella y en los demás no existe, además existe aversión al crédito hipotecario, baja tasa de propietarios, y bajo interés de la población en tener casa.

En Estados Unidos la figura existe desde el año 1961, se reguló en los años 80 y ha alcanzado sus máximos durante los últimos 20 años. Es aplicable a retirados a partir de los 62 años, sin embargo, la edad promedio de los que recurren a ella es de 73 años, la demanda del mecanismo ha empezado a matizarse debido a un incremento en los retiros de personas a menor edad. Es de anotar que en la regulación estadounidense si se abandona la propiedad por un determinado tiempo el banco puede ejecutar la hipoteca, en otros países esto está vinculado únicamente a la muerte.

En Reino Unido se instaló el sistema en 1960, enfrentó escándalos relacionados con engaños a los clientes entre 1980 y 1990. Se ha recuperado poco a poco después de la crisis del 2008 pero ha sido impactado por cambios en la competencia (ej. Compañías aseguradoras), presiones respecto a la tasa de interés y cambios demográficos. Sin embargo, allí se realizan el 75% de las hipotecas inversas de la Unión Europea.

En Australia el mecanismo existe desde 1990, el sector fue afectado por la crisis de 2008 y las entidades dedicadas a ofertarlo cayeron de 20 a 4 en el país, el mecanismo ha decaído adicionalmente porque las asociaciones de protección al consumidor han detectado que los clientes tenían poco entendimiento de los costos y riesgos asociados a la figura.

En Hong Kong y China el mercado ha tenido un muy débil despegue, aunque el mercado tiene viviendas de alto costo, población de edad avanzada y regulación favorable al respecto, solo se han emitido poco más de 3000 hipotecas inversas en un país con más de 2.5 millones de propietarios.

En India el mecanismo también ha sido introducido pero su impacto y desarrollo ha sido pobre, principalmente porque existe una fuerte tradición o norma cultural de realizar transferencia de riqueza de manera generacional.

El mecanismo propuesto en Colombia está enfocado a propietarios de vivienda, mayores de 65 años que pueden pedir, renta vitalicia, renta temporal (valor mensual por un número de años), o única renta (un solo desembolso), la vivienda solo puede ser reclamada en el momento de la muerte de los titulares. La renta que reciban los beneficiarios dependerá del avalúo de las viviendas.


Aspectos positivos

· La literatura académica sugiere que la hipoteca inversa puede ser una buena herramienta para suplementar el ingreso pensional o como forma de seguro.

· La hipoteca inversa es una buena herramienta para combatir la pobreza oculta, usual en personas que llegan a tener una propiedad ubicada en un lugar bien valorado por el mercado, pero que no cuentan con los ingresos suficientes para cubrir el costo de vida en aquellos lugares, por lo que la figura sería una herramienta buena para ellos.

· En la medida que las sociedades cambian las familias se hacen más pequeñas y con eso se reducen también las capacidades económicas de los descendientes para hacerse cargo de sus ancianos, mecanismos como el enunciado permitirían que los ancianos estén protegidos a través de un ingreso permanente que se vería incrementado a partir de los cuidados que los familiares puedan tener para con ellos.

· El mecanismo financiero puede ser un elemento útil para adultos sin herederos y para aquellos que se encuentren en situación de abandono y desamparo por parte de sus familiares.

· Reducción de las herencias sin dueño que pasan a manos del estado o en ocasiones terminan bajo ocupación de hecho.


Aspectos negativos

· Las regulaciones en cuanto a la utilización del mecanismo son difíciles, entre otras cosas, existe la posibilidad de que los bancos como ofertantes de la hipoteca inversa podrían convertirse en monopolizadores de la finca raíz del país, lo cual iría en contra de los principios del libre mercado.

· La hipoteca inversa es un producto financiero relativamente difícil de entender para gente mayor, la población colombiana de avanzada edad podría ser fácilmente confundida respecto al mecanismo, ventajas, desventajas y riesgos asociados. La educación financiera en esta población es pequeña y los pondría en un escenario de desventaja antes las instituciones financieras y los haría susceptibles a fraudes.

· La hipoteca inversa es un buen mecanismo para países donde la propiedad de vivienda es abundante, sin embargo, las tasas de pensión son bajas. La última encuesta nacional de calidad de vida reveló que en el país solo el 42,9% de hogares tienen vivienda propia totalmente pagada, y un 5% adicional la está pagando, lo que indica que el 52,1% no tendrían acceso a este tipo de mecanismos, adicionalmente, en Colombia, la propiedad de vivienda es mayor en regiones más pobres y menor en las regiones más ricas, por lo cual el mecanismo podría venir a consumir las viviendas de los más pobres.




· La longevidad de las personas que pueden acceder a esta figura puede ser pequeña lo que podría en algunos casos hacer que las instituciones financieras obtuvieran propiedades a precios inferiores a los del mercado.

· La figura podría desestimular el ahorro pensional y la provisión para el futuro de la población en edad laboral, aquellas personas que tengan propiedades podrían verse motivadas a dejar de cotizar pensión con el objetivo de esperar el momento de ser elegibles para una hipoteca inversa.

· La entrega de rentas ajustada a avalúos puede resultar negativa para algunos de los solicitantes.

Observaciones finales

De acuerdo con el Banco Mundial los potenciales beneficios pueden variar ampliamente dependiendo del lugar en que se apliquen, sin embargo, se estima que, la hipoteca inversa resulta especialmente beneficiosa para ancianos, mujeres (debido a que tienen mayor longevidad y menores pensiones en promedio) y a víctimas de pobreza oculta (dueños o habitantes de casas en sectores ricos, pero sin ingresos para sostener esa vida).

El mecanismo ha sido aplicado de manera satisfactoria en algunas economías desarrolladas, sin embargo, no ha resultado sin controversia también. Es posible que al ser aplicado en mercados en desarrollo o emergentes los costos, riesgos y aspectos negativos evidenciados puedan hacerse mayores.

La herramienta no es una expropiación, puesto que es una figura voluntaria y no obligatoria, adicionalmente implica una serie de pagos vitalicios al dueño. Al morir el titular de la hipoteca inversa, en caso de tener herederos, estos pueden realizar la compra del inmueble devolviendo el valor acumulado de los pagos ejecutados más los intereses generados.

En términos generales se podrían encontrar más aspectos negativos que positivos relacionados con la hipoteca inversa, sin embargo, no deja de ser un instrumento de carácter voluntario y útil para algunas personas dependiendo de sus particularidades.


JUAN DAVID PALACIOS MACHADO   

Analista Financiero

Economista - Universidad Colegio Mayor de Cundinamarca

Referencias

Bolaños, L. F. (16 de junio de 2020). Así funcionarán las tres clases de hipoteca inversa del Ministerio de Vivienda.Obtenido de https://www.larepublica.co/economia/asi-funcionaran-las-tres-clases-de-hipoteca-inversa-del-ministerio-de-vivienda-3018740

DANE. (2018). Presentación encuesta nacional de calidad de vida (ECV) 2018. Obtenido de https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/condiciones_vida/calidad_vida/Presentacion_ECV_2018.pdf

Knaack, P., Miller, M., & Stewart, F. (enero de 2020). Reverse Mortgages, Financial Inclusion, and Economic Development.Obtenido de World Bank: http://documents.worldbank.org/curated/en/158231580411007157/pdf/Reverse-Mortgages-Financial-Inclusion-and-Economic-Development-Potential-Benefit-and-Risks.pdf

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